Shenzhen Deep Dive
深圳市场深度数据
数据截至 2026年Q3（季报口径），重要事件持续更新
存量
987万㎡
空置率
23.6%
平均租金
177元/㎡
租金同比
-7.3%
存量与新增供应
单位：万㎡
租金走势
单位：元/㎡/月 | 2024年1月 — 2025年6月
各子市场租金与空置率
| 子市场 | 存量 | 空置率 | 租金 |
|---|---|---|---|
| 福田 | 383.1 | 21.3% | 198 |
| 南山 | 252.1 | 29.4% | 191 |
| 前海 | 227.1 | 36.7% | 145 |
| 罗湖 | 71.3 | 31.6% | 136 |
| 宝安 | 53.4 | 33% | 160 |
客群分析
租户行业分布
租赁面积段分布
科技企业持续扩张
科技（TMT）连续多季为租赁需求第一：2026Q3 占租赁成交约32%（高力）、前端三季度累计33.9%（戴德梁行），AI、半导体、消费电子为主力；科技企业占比自2024年28.1%持续上升
金融行业稳健
金融业占比稳定，2026Q3 租赁成交约10%（高力）、12.1%（戴德梁行前三季度累计）；券商、量化基金为扩租主力
小面积需求上升
小面积需求持续上升；2026Q3 搬迁类交易占62.3%，其中升级搬迁占34.9%，需求由「优中选优」转为从乙级/厂房「跨级跃迁」进入甲级（道远Q3）
业主方变化
深圳甲级写字楼主要业主方市场份额与格局演变
| 业主方 | 存量(万㎡) | 市场份额 | 趋势 |
|---|---|---|---|
| 华润置地 | 150 | 13.9% | → |
| 平安不动产 | 120 | 11.1% | → |
| 万科 | 85 | 7.9% | ↓ |
| 招商蛇口 | 75 | 6.9% | → |
| 卓越集团 | 65 | 6.0% | ↓ |
| 凯德集团 | 45 | 4.2% | → |
| 黑石 | 35 | 3.2% | ↑ |
| 其他 | 505 | 46.8% | → |
民营→国资
部分民营开发商因资金压力出售资产，国资背景业主占比从2023年的38%升至2026年的46%
外资加仓
黑石、凯德等外资持续关注深圳核心区折价资产，2025-2026年交易活跃
轻资产化
头部开发商从持有转向轻资产运营管理，万科、卓越近年已出售多个写字楼资产包
重要事件时间线
光明区光汇科创大厦获《建设工程规划许可证》，总平面图公布
光明区科创办公项目规划许可获批；办公体量与入市时间尚未公布，计入中长期潜在供应观察名单。原文：https://www.sz.gov.cn/cn/xxgk/zfxxgj/tzgg/content/post_13014756.html
深圳启动第十三批跨国公司总部企业认定申报
总部企业认定与奖励政策持续落地，利好福田、前海、后海等片区的总部型办公需求。原文：https://www.sz.gov.cn/cn/xxgk/zfxxgj/tzgg/content/post_12999021.html
前海和创大厦项目获《建设工程规划许可证》，总平面图公布
前海片区办公项目规划许可获批；体量与入市时间待定，为前海后续供应储备。原文：https://www.sz.gov.cn/cn/xxgk/zfxxgj/tzgg/content/post_12990311.html
深圳受理2026年利用外资奖励计划（跨国公司总部能级奖励）
对跨国公司总部能级提升给予奖励，支持外资总部在深扩容，间接支撑甲级办公需求。原文：https://www.sz.gov.cn/cn/xxgk/zfxxgj/tzgg/content/post_12926715.html
福田沙头街道文化创意园城市更新单元01地块规划公示
福田核心区城市更新推进，涉及潜在办公/产业空间供给，纳入中长期观察。原文：https://www.sz.gov.cn/cn/xxgk/zfxxgj/tzgg/content/post_12903064.html
招商银行全球总部大厦入市（深圳湾超总，25.4万㎡，以自用为主）——Q3全市唯一新落成项目
高力国际口径下Q3仍为零新增租赁供应（连续第二季），前三季度仅一个项目交付约9.3万㎡；仲量联行按建筑面积统计为25.4万㎡，差异主要来自总部自用面积是否计入市场供应。
中集前海国际中心（东塔）约8.6万㎡完成部分股权及债权交易，受让方为深汇通
前海片区最大宗季度交易，买方为国有企业，反映核心地段资产仍受长线资金青睐。
广晟科创大厦约5.5万㎡交易，爱尔眼科受让（科技园）
医疗健康企业购置自用办公物业，非传统业态进场成为季内需求亮点。
深业泰富科创大厦约6.4万㎡交易，罗湖城市发展接手（笋岗）
国资平台承接罗湖存量资产，助力片区去化与产业导入。
皇岗商务中心17,743㎡新租，悦办智合承租（福田CBD）——季内最大单笔租赁
转租运营商包租大面积存量，短期缓解业主去化压力，但未形成终端用户实际消化。
2026Q3季报汇总：空置率连续三季度回落至23.6%，净有效租金128.5元环比-2.0%
高力国际：Q3零新增供应、净吸纳8.8万㎡、存量维持987万㎡、空置率23.6%（环比-0.7pp）；戴德梁行：空置率28.3%、成交面价142.2元（同比-7.3%）、年内净吸纳31.1万㎡；仲量联行与道远空置率均为24.2%。四家口径差异源于样本与甲级定义不同。
优必选机器人大厦入市（留仙洞，6.2万㎡）
优必选总部大楼，新增约6.2万㎡甲级办公面积，位于南山西丽留仙洞总部基地
敏华控股大厦入市（前海，4.0万㎡）
敏华控股总部大楼入市，新增约4.0万㎡甲级办公面积，位于前海片区
蓬客酒店签约中国风投大厦2.3万㎡，创Q2最大单笔租赁交易
深圳市蓬客酒店有限公司签约前海中国风投大厦23,428㎡，为2026Q2全市最大单笔新租成交
电子元器件和集成电路国际交易中心签约前海鸿荣源金融中心6,100㎡
国家级电子元器件交易平台入驻前海鸿荣源金融中心，体现前海产业政策吸引力
华润怡宝签约前海鸿荣源金融中心7,000㎡
华润怡宝总部职能迁入前海，为快消品企业入驻甲级写字楼的代表性案例
五大行发布2026Q2季报：空置率回落，租金降幅收窄，市场筑底信号初现
戴德梁行：空置率29.1%（较2025年末-0.4pp），成交面价144.2元/㎡/月。高力国际：空置率24.3%（环比-2.1pp），净有效租金131.1元/㎡/月（环比-0.7%）。仲量联行：消费电子/AI/出海三大新动能贡献成交30%。蓝石数据：Q2吸纳量71.1万㎡（全口径），环比+19%。
前海周大福总部大楼封顶
新增约12万㎡甲级写字楼面积，预计2027年Q2入市
黑石收购南山科技园两栋写字楼
交易总价约28亿元，折合单价约3.5万/㎡，较峰值折价约25%
腾讯扩大后海总部租赁面积
新增租约约3万㎡，为2026年以来最大单笔租赁交易
深圳甲级写字楼空置率突破25%
前海、宝安中心区供应集中，空置率分别达32.4%和28.6%，全市平均空置率创历史新高
万科出售深圳湾超总地块写字楼
以约45亿元出售深圳湾超级总部基地写字楼资产包，接盘方为国资联合体
前海妈湾片区三栋写字楼集中入市
合计新增供应约18万㎡，进一步推高前海空置率
深圳发布《商业办公物业租赁管理指引》
规范写字楼租赁市场，鼓励业主提供灵活租赁方案，禁止恶意加价
字节跳动签约入驻招商局广场
签约面积约2.5万㎡，为科技企业扩租的典型案例