Tier-1 Cities Comparison
一线城市写字楼市场对比
北京、上海、深圳甲级写字楼核心指标横向对比，数据截至2026年6月
北京
存量1280万㎡
平均租金
320元/㎡/月-3.1%
空置率16.2%
- —丽泽、通州运河商务区持续放量，2026年新增供应约35万㎡
- —金融街、CBD核心区空置率维持在10%以内
- —科技企业中关村、望京持续扩租，对冲部分传统行业收缩
- —平均租金320元/㎡/月，环比稳定，同比降幅收窄至3.1%
上海
存量1650万㎡
平均租金
265元/㎡/月-4.8%
空置率19.5%
- —陆家嘴、南京西路传统核心区空置率约12%，表现稳健
- —前滩、徐汇滨江、北外滩新兴板块竞争激烈，空置率超25%
- —外资企业租赁需求温和恢复，但仍低于疫情前水平
- —全市平均租金265元/㎡/月，同比下降4.8%，核心与非核心区租金分化加剧
深圳
存量987万㎡
平均租金
177元/㎡/月-7.3%
空置率23.6%
- —三季度全市零新增租赁供应（连续第二季），前三季度仅一个项目交付约9.3万㎡；招商银行全球总部大厦（25.4万㎡，以自用为主）落地深圳湾超总（高力/仲量联行）
- —空置率降至23.6%，连续三季度回落（Q2 24.3%→Q3 23.6%）；前海36.7%仍为全市最高，但净吸纳量领跑（高力/戴德梁行）
- —净有效租金128.5元/㎡/月，环比-2.0%（高力）；成交面价142.2元，同比-7.3%（戴德梁行），业主定价策略分化、降幅趋缓
- —三季度净吸纳8.8万㎡（高力），较前两季放缓；前三季度累计31.1万㎡（戴德梁行）/35.8万㎡（道远），退租减少推动回升
- —TMT占租赁成交约32%（戴德梁行口径33.9%），AI、半导体、消费电子为主力；专业服务与金融各约10%（高力/戴德梁行）
- —未来供应体量仍大：Q4 2026–2028约392.9万㎡（戴德梁行）；2026全年新增供应预计仅57万㎡（高力），但2027年起深圳湾超总迎供应高峰（仲量联行）
- —季内大宗交易活跃：中集前海国际中心东塔约8.6万㎡、广晟科创大厦约5.5万㎡、深业泰富科创大厦约6.4万㎡（仲量联行）
核心指标对比
北京
上海
深圳
平均租金
元/㎡/月
空置率
%
存量
万㎡
深圳子市场分化
福田 · 南山 · 前海 · 罗湖 · 宝安 — 戴德梁行口径
空置率
%
平均租金
元/㎡/月 · 挂牌价
三城趋势洞察
北京
结构性分化
金融街/CBD核心区供需健康，丽泽/通州新兴板块空置压力大。租金降幅收窄至3.1%，市场底部信号初现。
上海
供应洪峰
2024-2026年是上海写字楼供应高峰，前滩/北外滩/徐汇滨江集中入市，租金仍有下行空间。
深圳
高供应+高空置
前海/宝安/超总持续放量，空置率突破25%。但科技企业活跃，中长期需求基本面优于京沪。